Il 16 giugno rappresenta ogni anno l’appuntamento con l’acconto IMU, calcolato sulla base delle aliquote comunali dell’anno precedente o, se già deliberate, di quelle aggiornate. Chi preferisce può versare l’intero importo in un’unica soluzione entro la stessa data, salvo poi effettuare il conguaglio definitivo entro il 16 dicembre secondo le aliquote effettivamente in vigore. L’imposta riguarda i proprietari di seconde case, le abitazioni principali classificate catastalmente come immobili di lusso e i terreni agricoli, ma esistono margini di esenzione tutt’altro che scontati.
La regola di base resta invariata: l’abitazione principale non di lusso, rientrante nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, è completamente esente da IMU. Per abitazione principale si intende l’immobile in cui il proprietario e il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente, così come previsto dalla legge 160 del 2019.
IMU seconda casa: come funziona
Dal 2026 cambia però il sistema delle aliquote comunali: un decreto del Ministero dell’Economia ha ridotto le circa 250.000 fattispecie applicate finora a uno schema uniforme, con un numero limitato di categorie standard tra cui i Comuni possono scegliere. La riforma dovrebbe rendere più prevedibile il calcolo dell’imposta e ridurre il margine di errore sia per i contribuenti che per gli uffici tributari.
Sempre da quest’anno, i Comuni possono inoltre introdurre aliquote agevolate per gli immobili resi inagibili da crolli strutturali, incendi, gravi problemi di staticità o condizioni igienico-sanitarie compromesse, e per i danni causati da eventi atmosferici che non rientrano nella categoria delle calamità naturali. L’agevolazione, tuttavia, non scatta in automatico: va deliberata espressamente dal Comune e pubblicata entro il 14 ottobre, e per ottenerla serve una perizia tecnica o una certificazione degli uffici competenti che attesti l’effettivo stato dell’immobile.
Un altro punto chiarito di recente riguarda le coppie che vivono in abitazioni diverse per motivi personali o professionali. Con l’ordinanza 4292 del 2025 la Cassazione ha stabilito che non è più necessario che l’intero nucleo familiare viva sotto lo stesso tetto perché a entrambi i coniugi vengano riconosciuti i benefici fiscali sulla prima casa, superando così le contestazioni che alcuni Comuni sollevavano in passato considerando “seconda casa” l’immobile in cui non risiedeva tutta la famiglia.
Resta però il nodo della prova: dichiarare di abitare stabilmente in un immobile non basta a ottenere l’esenzione, occorre dimostrare che la residenza sia effettiva e non solo formale. La giurisprudenza guarda tradizionalmente ai consumi delle utenze domestiche come indicatore della dimora abituale, ma la Corte di Giustizia tributaria della Lombardia ha chiarito, con una sentenza del febbraio 2025, che consumi contenuti non giustificano automaticamente la revoca dell’agevolazione: nel caso esaminato, l’assenza di un contratto del gas era spiegata dal riscaldamento centralizzato del condominio e i bassi consumi elettrici dagli orari di lavoro del contribuente, presente in casa solo nel fine settimana. Ogni situazione, insomma, va valutata nel proprio contesto specifico.
Tra i documenti che i Comuni richiedono per verificare la residenza effettiva, oltre all’iscrizione anagrafica, figurano tipicamente la scelta del medico di base con l’indirizzo dell’abitazione dichiarata e le bollette delle utenze domestiche, che dovrebbero mostrare consumi regolari lungo tutto l’anno e non solo nei mesi estivi. La richiesta di esenzione va comunque presentata al Comune competente, che si riserva la facoltà di effettuare controlli incrociati sui consumi idrici ed elettrici prima di riconoscere il beneficio.